Recursos para financiamento imobiliário ficam mais escassos, e Caixa alerta para 2025

Diminuição da poupança e alta da Selic afetam financiamento imobiliário

A redução nos depósitos de poupança e a elevação da taxa Selic estão dificultando o financiamento imobiliário. Esse cenário levanta preocupações no setor, que teme um aumento significativo nos custos para os compradores de imóveis.

Sem perspectivas de revitalizar a poupança e com a Selic em níveis elevados, tanto o mercado imobiliário quanto os bancos estão buscando fontes alternativas de financiamento que ofereçam taxas mais atrativas para os consumidores.

Atualmente, os depósitos de poupança são a principal fonte de recursos para o crédito habitacional nos bancos, que são obrigados a direcionar 65% desses depósitos para o financiamento imobiliário. A poupança oferece uma remuneração pela Taxa Referencial (TR), inferior aos juros de mercado, permitindo assim que os créditos imobiliários sejam concedidos a taxas menores.

Entretanto, desde 2021, os depósitos na poupança estão diminuindo, colocando em risco o futuro do crédito imobiliário. Com a Selic atualmente em 10,5% ao ano, outros investimentos conservadores, como o Tesouro Direto, se tornam mais atraentes, enquanto a demanda por financiamentos imobiliários continua crescendo.

A preocupação dos bancos, do setor de construção e do governo é evitar uma paralisia no mercado imobiliário essencial para a economia e a geração de empregos. Embora não faltem recursos, o custo elevado pode dificultar o acesso à casa própria, especialmente para a classe média.

A Caixa, líder no crédito habitacional com 68% do mercado, já sinalizou preocupações para 2025. Atualmente, o banco utiliza 88% dos depósitos de poupança para financiar sua carteira imobiliária.

“O limite de capacidade de financiamento habitacional está sendo atingido”, afirmou Carlos Vieira, presidente da Caixa. “Em 2024, a questão está resolvida, mas para 2025, ainda não sabemos.”

Recursos mais caros

Entre o início de 2021 e maio deste ano, os resgates líquidos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) totalizaram R$ 205,1 bilhões, enquanto o saldo da modalidade caiu 6,5%. Nesse mesmo período, o crédito imobiliário aumentou 50,2%, chegando a R$ 1,07 trilhão, cerca de 10% do PIB.

A participação da poupança como fonte de recursos para o crédito imobiliário caiu de 46% em dezembro de 2021 para 34% no final do ano passado, de acordo com a Associação Brasileira de Crédito Imobiliário (Abecip). Em contrapartida, outras fontes de financiamento, como Fundos de Investimento Imobiliário (FII) e Letras de Crédito Imobiliário (LCI), aumentaram sua participação de 27% para 40% no mesmo período.

Os recursos de mercado são, porém, mais caros. A LCI, por exemplo, é atrelada ao CDI, que segue a Selic. Em 2021, a taxa média de juros para financiamentos imobiliários foi de 7,1%, subindo para 10,2% no ano passado.

Sandro Gamba, presidente da Abecip, informou que houve uma queda de 5% nas concessões de crédito imobiliário até abril deste ano, tanto para consumidores quanto para construtoras, em comparação ao mesmo período de 2023. “O mercado cresceu e demandou muito crédito. A questão é encontrar a equação correta para a taxa de crédito imobiliário”, disse.

Desde que o governo aumentou o prazo mínimo de vencimento da LCI de 90 dias para um ano, em fevereiro, o volume mensal de emissões caiu quase 60%.

Para resolver o problema, os bancos sugerem uma redução no recolhimento compulsório da poupança, atualmente de 20%. A Febraban estima que uma redução de 5 pontos percentuais poderia liberar R$ 37,5 bilhões para financiamentos.

“Embora não seja uma solução definitiva, é uma medida de impacto relevante a curto prazo e sem custos para o governo”, afirmou Rubens Sardenberg, diretor da Febraban.

No entanto, o Banco Central não demonstra inclinação para alterar as alíquotas do compulsório, acreditando que isso resolveria o problema apenas temporariamente.

O Ministério da Fazenda reconhece que as taxas de financiamento estão altas devido à elevação das curvas de juros e à diminuição dos recursos da poupança, mas não vê problemas imediatos na oferta de crédito imobiliário. No entanto, avalia que são necessárias mudanças estruturais para garantir o financiamento a médio e longo prazo.

A principal aposta do governo é incentivar o mercado secundário de crédito imobiliário, ampliando o escopo da Emgea para atuar como securitizadora, comprando carteiras de crédito imobiliário dos bancos e transformando-as em cotas de fundos de investimento.

Subsídios privados e insegurança jurídica

Especialistas expressam preocupações quanto aos riscos dessas operações, que poderiam ser repassados ao Tesouro Nacional. A Emgea afirma que seguirá a legislação pertinente e utilizará recursos próprios e eventuais captações no mercado para suas atividades.

Para a Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), a atuação da Emgea ajudaria a reduzir os juros para os tomadores de crédito e fomentar empréstimos imobiliários indexados ao IPCA. A Abrainc sugere criar uma linha de crédito em IPCA subsidiada com recursos do compulsório da poupança.

O economista Marcos Lisboa destaca a insegurança jurídica nos contratos imobiliários no Brasil, que dificulta a recuperação de garantias e aumenta os custos de crédito. Segundo ele, enfrentar essa questão ajudaria a reduzir o custo do crédito imobiliário.

Essas alternativas, segundo Lisboa, são apenas medidas paliativas para subsidiar o setor privado, sem resolver os problemas estruturais subjacentes.