Como calcular a rentabilidade de um investimento em imóveis?

Para avaliar se um imóvel é ou não um bom negócio, é fundamental colocar tudo no papel e comparar com outras opções de investimento.

O objetivo primordial de um investimento é ser rentável para quem arrisca seu capital. Mas, na hora de decidir onde aplicar o dinheiro, surge a dúvida: como calcular a rentabilidade de um investimento?

De maneira simplificada, a rentabilidade de um investimento é o percentual do retorno em relação aos recursos aplicados.

Contudo, cada modalidade de investimento possui suas particularidades que podem fazer diferença na hora desse cálculo.

O mercado imobiliário, por exemplo, é muito popular no país, dado seu ótimo retorno, capacidade de geração de renda passiva e segurança diante das oscilações econômicas.

Entretanto, como mostraremos neste artigo, há uma série de aspectos que precisam ser observados para garantir a rentabilidade deste investimento, como despesas, impostos, juros compostos e custo de oportunidade.

Como calcular a rentabilidade de um investimento?

Antes de saber como calcular a rentabilidade de um imóvel, é preciso saber fazer isso com qualquer investimento.

Como já explicamos, a rentabilidade é o retorno percentual de um investimento em determinado período de tempo.

Numa conta simples, se você investe R$ 50 mil em determinado projeto e ele te dá um retorno mensal de R$ 1 mil, basta dividir 1.000 por 50.000 para chegar ao percentual de retorno mensal: 

1.000/50.000 = 0,02 = 2% ao mês

Se o período for outro, é preciso adaptar os números. Imagine que você queria saber a rentabilidade anual: nesse caso, o investimento é o mesmo, mas o retorno é de R$ 12 mil (R$ 1 mil x 12 meses do ano):

12.000/50.000 = 0,24 = 24% ao ano

Também é importante diferenciar a rentabilidade bruta (onde o retorno calculado é o total) e a líquida, em que o retorno usado no cálculo já desconta impostos e despesas, por exemplo.

Como calcular a rentabilidade de um imóvel?

Bem, mas como chegar no número da rentabilidade entregue pelo imóvel? Afinal, além da possibilidade de renda com aluguel, o imóvel também tende a se valorizar ao longo do tempo, certo?

Por outro lado, ele traz despesas, como condomínio, IPTU, manutenção e taxas como comissões e de cartório.

Além de colocar tudo no papel, é preciso levar em consideração também os custos de oportunidade (o que você está deixando de ganhar), bem como o tempo em que acontecem as entradas e saídas de caixa.

Abaixo, mostramos como calcular de forma simplificada o retorno obtido com um imóvel.

Como calcular a rentabilidade do aluguel

Para saber o retorno de um investimento imobiliário com aluguéis, basta dividir o valor recebido mensalmente pelo valor investido no imóvel.

Imaginemos que um investidor tenha pago R$ 550 mil em um apartamento e o alugue por R$ 2.500.

O retorno mensal desse contrato será de 2.500/550.000, que é igual a 0,45% ao mês. Para o retorno anual, sem considerar juros compostos e reinvestimentos, basta multiplicar o percentual por 12, chegando a 5,4% ao ano.

Como calcular a rentabilidade da venda de um imóvel?

O cálculo para definir a rentabilidade da venda de um imóvel (que também se aplica à valorização ao longo do tempo, mesmo que não mude de dono) também é bem simples: basta dividir o lucro obtido pelo valor aplicado. O lucro, naturalmente, é a diferença entre o valor de venda (ou valor atual) e o valor de compra.

Usando o mesmo caso do item anterior, se o proprietário vender o apartamento por R$ 660 mil, terá obtido R$ 110 mil de lucro. Dividindo esse valor por R$ 550 mil, chegamos a um retorno de 20% sobre o valor aplicado.

Se este imóvel ficou por 2 anos sob a posse do proprietário, ele terá rendido, em média, 10% ao ano (sem considerar juros compostos). Somado aos 5,4% do aluguel, estamos falando de um retorno total de, aproximadamente, 15,4% ao ano.

Nesse caso, trataria-se de um retorno extremamente atrativo, superior até mesmo aos juros altíssimos vigentes no Brasil de hoje (13,75% ao ano, em junho de 2023).