Quando deve ocorrer o pagamento do ITBI?

COBRANÇA DE ITBI SÓ É POSSÍVEL APÓS TRANSFERÊNCIA EFETIVA DO IMÓVEL

O Imposto sobre Transmissão Inter Vivos de Bens Imóveis – ITBI é um imposto municipal e tem como fato gerador a transferência da propriedade entre pessoas vivas, a qual se opera no Brasil mediante o registro do título translativo (exemplo: escritura pública de compra e venda) no Registro de Imóveis, nos termos do art. 1.245 do Código Civil.

Com efeito, o art. 35, do Código Tributário Nacional – norma geral que autoriza a cobrança do ITBI – dispõe que o imposto deve ser cobrado na “transmissão, a qualquer título, da propriedade ou do domínio útil de bens imóveis por natureza ou por acessão física, como definidos na lei civil”.

Assim, a obrigação de pagar o ITBI surge, no caso da efetiva transferência da propriedade do imóvel, com o registro do Contrato (ou escritura pública) de compra e venda na matrícula do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis – momento no qual o comprador pode ser considerado o proprietário de direito do bem.

Ocorre que, as legislações municipais preveem que o pagamento do imposto poderá ocorrer por ocasião da lavratura da escritura de compra e venda no Cartório de Notas ou da lavratura, por agente financeiro, de instrumento particular a que a lei confira força de escritura pública (compromisso de compra e venda).

Neste sentido, embora o Supremo Tribunal Federal – STF já tivesse entendimento pacificado de que o ITBI só poderia ser cobrado após o efetivo registro do título translativo na matrícula do imóvel, a questão ainda gerava demandas ao judiciário em virtude das previsões contrárias das legislações municipais.

ENTENDA O CASO

O recurso foi interposto pelo Município de São Paulo (SP) contra decisão do Tribunal de Justiça estadual (TJ/SP), que considerou ilegal a cobrança do ITBI tendo como fato gerador a cessão de direitos decorrentes de compromisso de compra e venda de imóvel firmado entre particulares.

O Município alegou que o compromisso de compra e venda deve ser visto como negócio intermediário entre a celebração do compromisso em si (negócio originário) e a venda ao terceiro comprador (negócio posterior). Nessa linha, segundo a Constituição Federal (artigo 156, inciso II), o registro em cartório seria irrelevante para a incidência do imposto.

Diante desse cenário, em 12/02/2021, o STF julgou a questão em sede de repercussão geral, por meio do ARE 1.294.969, fixando a seguinte tese: “O fato gerador do imposto sobre transmissão inter vivos de bens imóveis (ITBI) somente ocorre com a efetiva transferência da propriedade imobiliária, que se dá mediante o registro”.

Desse modo, o recente julgamento pelo STF em sede de repercussão geral reafirma a jurisprudência da Corte sobre a matéria e traz maior segurança jurídica para os contribuintes, uma vez que o ITBI somente deverá ser exigido quando do efetivo registro do título translativo, que transfere a propriedade, na matrícula do imóvel.

Relator do recurso, o presidente do STF, ministro Luiz Fux, apontou diversas decisões, colegiadas e monocráticas, no sentido de que a exigência do ITBI ocorre com a transferência efetiva da propriedade, que se dá com o registro imobiliário, e não na cessão de direitos, pois não se admite a incidência do tributo sobre bens que não tenham sido transmitidos.

Fux argumentou também que, apesar de a questão constitucional já estar pacificada, é necessário reafirmar a jurisprudência e fixar tese de repercussão geral em razão do potencial impacto em outros casos e dos múltiplos recursos sobre o tema que continuam a chegar ao Supremo.