Construtoras lançam menos projetos voltados a Airbnb em SP

Construtoras lançam menos projetos voltados a Airbnb em SP

Entre 2021 e 2025, empreendimentos voltados a hospedagem despencaram; mudanças na legislação municipal e alta de juros influenciam movimento.

Os lançamentos de apartamentos para hospedagem (para Airbnb, por exemplo), despencaram na cidade de São Paulo. Segundo levantamento da consultoria Brain, o número de unidades NRs (não residenciais) passou de 3 mil em 2021 para apenas 540 até outubro de 2025.

A capital recebeu 16.676 apartamentos não residenciais nos últimos anos, no entanto, novos empreendimentos têm chegado ao mercado sem essas unidades. Entre os motivos estão as mudanças na legislação municipal e o cenário econômico do país com altas taxas de juros que reduzem a rentabilidade.

Os bairros com maior número de apartamentos NRs desde 2021 foram Vila Mariana, Butantã, Pinheiros, Vila Clementino e Perdizes.

Plano Diretor e Lei de Zoneamento impactam atratividade

O novo Plano Diretor e a revisão da Lei de Zoneamento retiraram incentivos para apartamentos não residenciais. Antes, incorporadoras podiam ampliar em até 20% de área construída sem pagar outorga onerosa à prefeitura. A partir de 2024, porém, o cenário mudou.

“O que está sendo feito ao invés das unidades não-residenciais, na maior parte das vezes, são unidades compactas, vendidas diretamente como apartamentos que, na prática, terão destinação de locação“, afirma Fábio Tadeu Araújo, CEO da Brain ao jornal Estadão.

A taxa de juros (Selic), que saltou de 2% para 15% de forma acelerada nos últimos anos, também impactou a rentabilidade dos investimentos imobiliários. “Isso reduz o apetite tanto do desenvolvedor quanto do investidor”, explica Gustavo Favaron, CEO do Global Real Estate Institute ( GRI).

Aumento da fiscalização e CPI do HIS

Outro desafio para as empresas que atuam no setor é o aumento da fiscalização para uso de unidades construídas dentro de programas sociais, como Minha Casa, Minha Vida.

A CPI (Comissão Parlamentar de Inquérito) que apura supostas irregularidades na comercialização de unidades HIS (Habitação de Interesse Social) acendeu o alerta no setor.

“Esses apartamentos não residenciais muitas vezes eram inclusive vendidos como residenciais. O mercado ficou muito amedrontado com a CPI. Isso gerou um impacto em todas essas desvirtuações das aplicações da lei de zoneamento”, afirma Bruno Sindona, fundador da holding Sindona, dona da incorporadora de moradia popular Sin.

Diante do novo cenário, incorporadoras apostam em empreendimentos totalmente residenciais,principalmente nos empreendimentos de luxo e alto padrão. “Com a mudança da legislação, parte das incorporadoras passou a optar pelo pagamento de outorga onerosa para desenvolver empreendimentos ‘puro-sangue’, ou seja, apenas com unidades residenciais e sem os chamados NRs”, explica Cláudio Carvalho, CEO da incorporadora AW Realty.

Outra opção do setor é destinar áreas NRs para escritórios e academias, em vez dos apartamentos para locação, aproveitando a expansão de redes como Bioritmo na capital.