Valor real de venda de imóvel deve ser considerado para fins de ITBI

Se o real valor de venda de um imóvel for menor que o valor venal,
deve prevalecer sobre o considerado pela Administração para efeitos de
cálculo de  Impostos de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI). Com essa
premissa, o 4º Juizado Especial da Fazenda Pública do Distrito Federal
condenou o governo distrital a restituir um cidadão por valor pago a
mais, indevidamente, a título de ITBI. A restituição será na quantia de
R$ 5.195,91, corrigida monetariamente. Conforme a decisão, o lançamento
tributário incidiu sobre base de cálculo inidônea.

O ITBI é um
imposto a ser pago por quem compra um imóvel, antes da oficialização do
acordo de compra e venda. A instituição do imposto está disposta na
Constituição Federal — artigo 156, inciso II. Além disso, como consta da
decisão, a própria legislação tributária do DF dispõe que a base de
cálculo do imposto é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos ou
cedidos, sendo que deve ser "determinado pela administração tributária,
por meio de avaliação feita com base nos elementos de que dispuser e,
ainda, na declaração do sujeito passivo".

De acordo com o
processo, a Secretaria de Fazenda do DF emitiu a guia para pagamento do
tributo utilizando a base de cálculo de R$ 348.197,29, sendo que o valor
real de venda do imóvel correspondia a R$ 175.000,00.

Conforme a juíza Marcia Regina Araújo Lima, para chegar à base de
cálculo, a administração deveria ter considerado a declaração do sujeito
passivo.

Assim, segundo o artigo 148 do Código Tributário
Nacional, o Fisco até pode arbitrar o valor do bem, mediante processo
regular, sempre que as declarações feitas pelo contribuinte forem
omissas ou não mereçam fé. 

"Não pode a administração tributária, a
pretexto de vislumbrar má-fé em todas as negociações praticadas por
particulares, deixar a cargo do contribuinte a abertura do procedimento
administrativo, mesmo porque se trata de providência afeta ao ente
público, e não ao particular", disse a julgadora.

Assim, decidiu
que o contribuinte faz jus à restituição, pois considerou que o Fisco
não trouxe elementos que comprovassem o valor de mercado do imóvel em
mais de R$ 340 mil.

Conforme a advogada do caso, Ana Carolina Osório,
sócia do Osório Batista Advogados, a decisão foi correta ao reconhecer a
ilegalidade e garantir ao contribuinte o ressarcimento do valor de ITBI
pago a maior. Conforme a advogada, o valor da compra e venda deve
prevalecer para efeito de base de cálculo do ITBI, a não ser que seja
comprovado em processo administrativo que o valor não merece fé.

"O
DF, imbuído de insaciável apetite arrecadatório, comete ilegalidade ao
inverter a ordem legal e presumir a má-fé do contribuinte, fixando
antecipadamente base de cálculo diversa, muitas vezes consideravelmente
acima do valor de mercado do imóvel transacionado", destaca Osório.