ITBI na Reforma Tributária: entenda as novas regras para a compra de imóveis

ITBI na Reforma Tributária: entenda as novas regras para a compra de imóveis

Mesmo sem ajuste de alíquota, imposto para transmissão de bens pode ficar mais caro.

Pagamento do ITBI poderá ser exigido antes.

Ainda em período de transição, a Reforma Tributária tem potencial de mexer com uma série de outros impostos além dos que serão extintos, como ICMS e ISS. Uma alteração ocorrerá no Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), um dos pontos mais sensíveis da jornada de compra de um imóvel. Agora, abre-se espaço para que o ITBI seja cobrado antecipadamente, além de existir uma tendência de reajuste do tributo para cima, segundo especialistas.

O impacto exige atenção redobrada de compradores e investidores. Na prática, essas mudanças reforçam o papel central do ITBI no planejamento financeiro da compra.

Entenda a seguir o que pode mudar com a cobrança do ITBI.

Por que o ITBI entrou no centro da Reforma Tributária

O ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) é um tributo municipal cobrado sempre que ocorre a transmissão onerosa (quando a contrapartida é financeira, ou seja, não se trata de uma doação) de um imóvel entre pessoas vivas.

Tradicionalmente, o ITBI era pago no registro do imóvel. Com a Reforma Tributária, isso pode ser antecipado, ainda que opcionalmente neste momento. No centro dessas alterações, está o projeto de lei complementar 108/24, que regulamenta aspectos gerais da reforma e foi sancionado no dia 14 de janeiro de 2026.

“O PLP 108/24 propõe alterações no Código Tributário Nacional para possibilitar a antecipação do pagamento do ITBI, bem como para estabelecer novo critério de apuração da base de cálculo do imposto”, afirma Cintia Ladoani Bertolo, sócia especialista em direito tributário do Bergamini Advogados.

Antes, é preciso entender as regras anteriores do ITBI.

Como o ITBI funciona hoje

Antes, o pagamento de ITBI era exigido no momento do registro do imóvel em cartório. Do aspecto financeiro, significa que o comprador já havia pago, naquele momento, com eventual sinal, entrada e custos iniciais do processo de aquisição de um imóvel.

A alíquota, definida por cada município, costuma variar entre 2% e 3%, e a base de cálculo pode considerar o valor venal ou o valor declarado na transação, por exemplo. Trata-se de um modelo consolidado nas transações imobiliárias, mas que acabou gerando, em muitas situações, o efeito colateral de promover uma subavaliação do valor dos imóveis.

Antecipação do fato gerador: quando o ITBI pode passar a ser cobrado

Um dos pontos que requerem atenção é a inclusão, no PLP 108/24, do artigo 35-A, que permite que a incidência do ITBI ocorra no momento da formalização do título translativo, como a escritura pública ou documento particular com força de escritura pública.

“Essa antecipação do pagamento do imposto, apesar de ter previsão facultativa, nada mais é que o deslocamento do fato gerador do ITBI para o momento da assinatura do contrato de promessa de compra e venda”, afirma Cintia, do Bergamini Advogados.

Na avaliação da especialista, essa mudança contraria o entendimento consolidado do Supremo Tribunal Federal (STF), que fixou que a cobrança do ITBI só pode ocorrer no momento do registro do imóvel.

Na prática, a antecipação do imposto vai exigir mais caixa logo no início das negociações para compra de um imóvel.

Base de cálculo: por que o ITBI pode ficar mais caro sem aumento de alíquota

Outro ponto sensível do projeto de lei complementar da Reforma Tributária está na redefinição da base de cálculo do ITBI, com a proposta de inclusão do artigo 38-A no CTN.

Em 2022, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) havia consolidado o entendimento de que a base de cálculo do ITBI é o valor de mercado do imóvel. Ou seja, era tido como verdadeiro o valor declarado pelo contribuinte. O PLP 108/24, porém, amplia os critérios de apuração.

“A proposta consiste em estabelecer que a base de cálculo do imposto será o valor pelo qual o bem ou direito seria negociado à vista, em condições normais de mercado”, afirma Cintia, do Bergamini Advogados.

Para isso, o texto autoriza o uso de critérios técnicos, conforme explica a especialista:

• preços praticados no mercado imobiliário;
• dados de cartórios, registros e agentes financeiros;
• localização, tipologia, padrão e área do imóvel;
• outros parâmetros técnicos usuais de avaliação.

Na prática, mesmo sem aumento formal da alíquota, o imposto pode ficar mais caro, tanto para imóveis populares quanto para unidades de alto padrão, afirma a especialista.

“Essa proposta de alteração de base de cálculo do ITBI também pode ser questionada judicialmente, sobretudo porque ela deve estar diretamente ligada ao valor da transação”, afirma.

ITBI e CIB: como se relacionam

As mudanças no ITBI caminham em conjunto com a implementação do CIB (Cadastro Imobiliário Brasileiro), o chamado “CPF dos imóveis”, que cria um identificador único nacional para cada bem.

Com a integração de dados entre municípios, Estados e União, a partir da implementação do CIB, a expectativa é reduzir inconsistências entre as bases de dados e a subavaliação do valor de imóveis. Como efeito prático, é provável o aumento da cobrança de ITBI, assim como é o caso do IPTU.

O que muda para quem compra imóvel a partir de agora

Ainda que exista espaço para debate e maturação do entendimento sobre as novas regras, as alterações propostas pela regulamentação da Reforma Tributária têm como impacto:

• antecipar o pagamento do ITBI;
• aumentar o risco de judicialização;
• exigir mais planejamento financeiro e jurídico para compradores e vendedores.

Para quem pretende comprar ou investir em imóveis, aprofundar o conhecimento sobre o ITBI é fundamental para entender o momento da cobrança, a base de cálculo e os critérios adotados por cada municípios para a compra de imóveis.